Shutterstock/FOTODOM Планирование бюджета на клининг для коммерческой недвижимости требует учета трех ключевых факторов: проходимости помещений, характеристик отделочных материалов и функциональности пространств. Типичные ошибки — расчет исключительно по площади и выбор самого дешевого предложения — ведут к преждевременному износу покрытий и многомиллионным затратам на восстановительный ремонт. О том, как правильно формировать смету на уборку комерческих проектов, «Стройгаете» рассказала Мария Нагибова, основатель и генеральный директор платформы SweepMe, объединяющей более 1,5 тыс. клининговых компаний по всей России.
Не площадь, а трафик: какой параметр на самом деле диктует цену.
При планировании бюджета на клининг многие застройщики и управляющие коммерческой недвижимостью допускают ключевую ошибку: закладывают стоимость исключительно исходя из площади помещений. Но реальная стоимость уборки определяется не метрами, а людьми, которые эти метры используют. Главный параметр, который диктует цену, — это трафик людей. Высокая проходимость в лобби бизнес-центра, торговой галерее или коридорах отеля означает не только большее количество мусора, но и ускоренное изнашивание покрытий, необходимость частого обхода зоны и применения более сложных технологий ухода. Например, покрытие входа в ТЦ зимой требует практически непрерывного цикла обработки из-за постоянной грязи, влаги и реагентов, тогда как малопосещаемый складской комплекс может обслуживаться по минимальному графику даже при значительной площади. Экономия на корректном расчете интенсивности нагрузок приводит к недобросовестным прайсам, срывам графика и, как следствие, к преждевременной порче дорогостоящей отделки — а это уже не экономия, а прямые убытки для объекта. Современный подход к смете на клининг — это комплексная оценка не только квадратных метров, но и потоков, функциональности пространства и специфики материалов, что в итоге позволяет не переплачивать за ненужные услуги, но и гарантировать сохранность инвестиций в отделку.
Практическая рекомендация: Для объективной оценки трафика используйте системы видеонаблюдения и услугу «контроль клининга», которая становится все более популярной на коммерческих проектах — проанализируйте пиковые часы и дни нагрузки на основе полученных данных. Запрашивайте у клининговых компаний дифференцированные прайсы, где стоимость услуг привязана к зонам с разной проходимостью (например, зона А — входная группа, зона Б — офисные коридоры, зона В — технические помещения). Это позволит избежать переплаты за низконагруженные площади и заложить адекватный бюджет для критически важных участков. «Контроль клининга» позволит оптимизировать ваши расходы на как минимум 30%.
Сэкономил на клининге — переплатил на ремонте: как неверный расчет разрушает ваш бюджет
Выбор клининговой услуги по принципу минимальной цены — классическая ошибка, которая дорого обходится девелоперам и управляющим компаниям. Заниженный бюджет на уборку неминуемо ведет к применению дешевых, агрессивных химических средств, неквалифицированному персоналу и нарушению регламентов работ. В краткосрочной перспективе это кажется экономией, но уже через несколько месяцев проявляются последствия: поврежденные покрытия полов, потускневшая отделка стен, разводы на фасадном остеклении и коррозия металлических элементов. Восстановление таких дефектов требует не просто косметического ремонта, а полной замены материалов, что в разы превышает сэкономленные на клининге средства. Например, неправильная обработка натурального камня или инженерного паркета приводит к их необратимому разрушению, а использование неподходящих средств для очистки вентилируемых фасадов нарушает их функциональность. Так, грамотный расчет затрат на клининг — это стратегическая инвестиция в долговечность объекта, позволяющая избежать многомиллионных ремонтных работ и сохранить его рыночную стоимость. Профессиональный клининг становится таким же важным элементом эксплуатации, как и регулярное техническое обслуживание инженерных систем.
Практическая рекомендация: При составлении технического задания обязательно включайте в него паспорта отделочных материалов с требованиями производителей по уходу. Это станет техническим обоснованием для выбора правильных химических средств и методов работы. Запрашивайте у подрядчиков не только коммерческое предложение, но и детализированный план работ с указанием марок и типов применяемой химии, оборудования и квалификации сотрудников. Контролируйте использование именно той химии, которая была заявлена в тендерной документации. Вводите систему штрафных санкций за повреждение имущества и регулярный аудит качества — это страхует ваш бюджет от непредвиденных расходов на ремонт.
Чистота как инвестиция, а не расход
В современном управлении недвижимостью переоценка подхода к клинингу становится ключевым фактором экономической эффективности. Рассмотрение чистоты исключительно как операционного расхода устарело — сегодня это полноценная инвестиция в капитализацию объекта. Качественный и технологичный клининг напрямую влияет на сохранность отделочных материалов, поддерживает презентабельный вид общественных зон и создает привлекательный имидж для арендаторов и посетителей. Это особенно актуально для объектов коммерческой недвижимости, где от уровня чистоты зависит лояльность клиентов и, как следствие, доходность бизнеса. Инвестиционный подход предполагает не разовое сокращение затрат, а системную работу: подбор щадящих профессиональных средств, оборудование, которое не повреждает поверхности, и обученный персонал (не уборщики, а обученные клинеры, работающие по ГОСТ), понимающий специфику материалов от мрамора до композитных панелей. Такой формат обслуживания предотвращает преждевременный износ и удлиняет жизненный цикл элементов отделки, откладывая необходимость капитального ремонта на годы. Таким образом, каждый рубль, вложенный в профессиональную чистоту, работает на долгосрочную сохранность и стоимость актива, что в итоге определяет его конкурентоспособность на рынке.
Практическая рекомендация: Внедрите многоуровневую систему оценки эффективности клининга, если работаете на долгосрочном контракте с подрядчиками. Помимо базовых показателей чистоты, введите KPI, связанные с сохранностью имущества: коэффициент износа покрытий, динамика затрат на косметический ремонт, уровень удовлетворенности арендаторов. Рассматривайте долгосрочные контракты с проверенными подрядчиками, заинтересованными в результате, а не в разовых работах или работайте с агрегаторами клининговых услуг, которые защитят ваши интересы. Все это создает партнерскую модель, где клининг-компания напрямую замотивирована поддерживать высокое состояние объекта, а вы получаете предсказуемый бюджет и защиту своих инвестиций в отделку.