Приёмка новой квартиры: чек-лист для бесплатного устранения дефектов

Исправлять ошибки застройщика дорого и нервно. Лучше своевременно потратить время и силы на скрупулезный поиск дефектов — застройщик исправит всё бесплатно. Поможет чек-лист от строительного эксперта.

Недостатки есть в любой квартире — даже (и особенно!) если она в новостройке. Пока вы не подписали акт приёма-передачи, застройщик должен исправить всё сам, причём бесплатно.

Рычаг воздействия простой: вы можете не подписывать акт приёма-передачи, пока проблемы сохраняются. Задержки не в интересах застройщика: по общему правилу за каждый день просрочки сдачи объекта он выплачивает штрафы. И хотя до 31 декабря 2025 года на это правило действует мораторий, большинство строителей всё равно не затягивают со сдачей квартиры её собственнику.

«Есть разница между приёмкой обычной новостройки и приёмкой квартиры по реновации. Во втором случае застройщик может проигнорировать значительную часть дефектов, если они укладываются в стандарты. Например, он не будет устранять кривизну стен и менять стеклопакеты, если на них есть небольшие царапины. А вот в коммерческом жилье — будет. Главное — выявить эти и другие проблемы».

Владимир Хацкевичэксперт по приёмке жилых помещений

Подготовьте инструменты

Эксперт рекомендует перед выездом на квартиру собрать набор элементарного инвентаря:

• Отвёртка — пригодится не только по прямому назначению, но и для того, чтобы тупым концом простучать плитку.
• Узкий металлический предмет вроде линейки, который можно вставить между стеной и плинтусом, чтобы аккуратно его снять и выявить наличие там плесени.
• Рулетка и строительный уровень — помогут выявить расхождения в длине, ширине, высоте стен, а также их кривизну
• Малярный или канцелярский скотч — лучше яркий, им можно отметить дефекты, чтобы застройщик ничего не пропустил при работе над ошибками.
• Мультиметр или зарядное устройство для телефона (вместе с телефоном) — чтобы проверить, работают ли розетки.
• Зажигалка или спички — проверить тягу вентиляции.
• Блокнот с ручкой — записывать выявленные дефекты.

«Чтобы ничего не пропустить, лучше начинать осмотр слева направо и закончить входной дверью. Параллельно можно диктовать или записывать самостоятельно все недочёты в блокнот. Комнаты можно пронумеровать, чтобы было удобнее ориентироваться в записях. Например, первая комната по ходу осмотра станет первой, вторая — второй, кухню можно оставить кухней», — советует эксперт.

Возьмите чек-лист и приступайте к осмотру

Оконные блоки

Надо проверять не только каждое окно, но и каждую створку:

• Нет ли царапин, окалин и трещин на стёклах.
• Нет ли механических повреждений на профиле створок.
• Нет ли трещин на сварных швах створок окон и оконных блоков (это верхние и нижние углы) — если оставить их, оконный блок будет расползаться.
• Как открывается окно — не заедает ли, не приходится ли прикладывать много усилий.
• Нет ли перекосов, не цепляется ли створка за раму.
• Открывается ли окно — и нараспашку, и на режим проветривания.

Лайфхак: Выдерните из блокнота лист бумаги и зажмите его между створкой и рамой. Заприте окно. Если лист нельзя вытащить, не порвав, — значит, окно не пропускает сквозняков. Но есть важный момент: таким образом проверяют только зимний режим — в летнем уплотнители прижимают створку к раме не очень сильно.

Подоконники, карнизы и откосы

Проверяем каждый элемент по списку:

• Нет ли на подоконнике царапин, сколов и трещин.
• Нет ли щелей в местах примыкания оконного блока к подоконнику.
• Нет ли щелей под подоконником в местах присоединения к стене.
• Есть ли уклон в сторону улицы у отлива с наружной стороны окна — иначе влага не будет стекать, а наоборот, станет скапливаться около окна, а при плохом развитии событий — затекать внутрь комнаты.
• Нет ли механических повреждений и сквозных отверстий.
• Нет ли ощутимых сквозняков — это можно понять, поднеся руку к разным участкам оконного блока.

Снимать отделку и элементы оконного блока вам не позволят, потому что в процессе можно их повредить.

«Не забудьте про лоджию — там проблемы схожие, но надо внимательно осмотреть места примыкания дверного блока к стене: ищите щели. Обратите внимание на качество малярных работ и состояние пола — о них расскажу дальше», — говорит Владимир Хацкевич.

Стены

Неважно, есть ли в квартире отделка или нет, в любом случае стены должны быть визуально ровными и без трещин. Также на них не должно быть пятен плесени. Далее — нюансы:

• Стыки обоев не должны быть видны с расстояния более 1 м.
• Обои не отслаиваются, не пузырятся.
• У обоев одинаковый рисунок и один и тот же тон краски (по крайней мере, в одной комнате).
• Нет потёков краски.
• Если есть плинтус, воспользуйтесь металлической линейкой, чтобы аккуратно его отодвинуть и поискать следы плесени — лучше это делать около соединений санузлов, где много влаги, а также по внешним стенам.
• Если отделки нет или она черновая, покрытие стен должно быть ровным и без трещин.
• Если на стене выложена плитка, каждую следует простучать тупым концом отвёртки в поисках пустот — звонкий звук покажет пустоты, есть риск, что плитка отвалится.
• Если стена в бетоне, он не должен крошиться и отваливаться кусками.

Факт: Не только в квартирах по реновации, но и в коммерческом жилье стены могут быть кривыми. Добровольно застройщики редко соглашаются на их выравнивание, однако попробовать можно. Регламент по монолитным и блочным стенам допускает расхождение сторон не более чем в 1 см. Пример: одна и та же стена по высоте слева может быть 270 см, а справа — 269 см. А вот 273 или 267 см уже быть не должно.

Полы

Как и во всех предыдущих случаях, здесь следует начинать с визуального осмотра: нет ли сколов, царапин, потёртостей, неравномерных прокрасов. Обратите внимание:

• Нет ли перепадов при укладке плитки, ламината и других покрытий — иначе будете спотыкаться.
• Не «гуляет» ли покрытие — то есть меняет своё положение, когда на него наступают.
• Нет ли пустот под плиткой — желательно простучать тупым концом отвёртки каждую.
• Нет ли пятен от сырости, особенно в санузлах, — это может быть признаком протечки.

Потолки

Подход всё тот же: надо внимательно осмотреть потолок, причём одно и то же место лучше осматривать с разных сторон — из-за разницы в освещении (за лампочкой и перед ней) можно пропустить какие-то дефекты. Проверьте:

• Если потолок натяжной — нет ли провисаний полотна и ровно ли оно заправлено, нет ли деформации из-за проходящих под ним коммуникаций, иногда они выпирают.
• Если потолок крашеный (плиты в побелке, гипсокартон и т. п.) — нет ли трещин, неравномерной окраски, потёков краски.
• Нет ли следов протечек из квартиры сверху.

Двери

Здесь основное внимание — на возможные перекосы:

• Дверь должна открываться и закрываться без усилий.
• Полуоткрытая дверь не должна самостоятельно открываться или закрываться — это свидетельствует о том, что проём установлен под углом.
• Фурнитура не должна заедать.
• Доборы и наличники должны быть установлены ровно, без перекосов и щелей.
• На всех элементах не должно быть сколов, царапин, трещин.
• Двери не должны скрипеть.
• Замки должны свободно открываться и закрываться.
• Дверь должна открываться полностью, не цепляясь за пол.
• Наличники должны плотно примыкать к стене, щелей быть не должно.

Санузлы

В главной «мокрой» зоне в первую очередь ищите следы протечек.

Протечки чаще всего бывают не посреди санузла, а около подключений, поэтому загляните под ванну — желательно с фонариком, он есть у вас в телефоне.

Всю сантехнику надо «пролить»:

• Включите на несколько минут воду — и в раковине, и в ванне.
• Обратите внимание, как уходит вода, — нет ли задержек.
• С помощью душа налейте воду в перелив ванны (верхнее сливное отверстие) — так вы проверите работу системы при переливе.
• Направьте струю душа на стыки ванны со стеной — они не должны пропускать воду (ищите протечки под ванной).
• Есть ли горячая вода.
• Сливает ли унитаз и набирает ли потом воду.

«А ещё обращайте внимание на запах в санузле. Неприятный и заметный может свидетельствовать о застое воды — решение проблемы может оказаться непростым и недешёвым, поэтому следует привлечь к нему застройщика», — рекомендует Владимир Хацкевич.

Электрика

Самый простой способ проверить электрику — подключить зарядное устройство телефона.

Тестер тоже хороший вариант. С его помощью можно проверить не только работоспособность розеток, но даже спровоцировать репетицию короткого замыкания — в этом случае должен сработать автомат.

Обратите внимание на наличие и состояние счётчиков — не только для электричества, но и для воды — часть будет в квартире, а часть — за её пределами.

Вентиляция

Вентиляционные отверстия обычно есть на кухне и в санузлах — имеет смысл проверить все. Проще всего это сделать с помощью зажигалки: поднесите пламя к вентиляции — оно должно втягиваться внутрь шахты.

Альтернативный способ — с помощью листа бумаги: если поднести его к отверстию, лист буквально прилипнет. Если пламя или бумага не реагируют, значит, вентиляция работает плохо.

Входная дверь

Основные принципы те же, что и для межкомнатных дверей, но есть пара дополнительных советов. Проверьте:

• Работают ли замки и подходят ли к ним ключи.
• Плотно ли закрывается дверь, не пропускает ли сквозняки.
• Нет ли щелей между наличниками, особое внимание обратите на нижнюю часть.

Главное

Возьмите на осмотр квартиры чек-лист и методично пройдите по всем пунктам.

Не торопитесь. Заложите на осмотр не менее часа.

Будьте настойчивы, требуя исправить дефекты, но не придирайтесь попусту.

Видео по теме от RUTUBE