Итоги 2025 года на первичном рынке высокобюджетных новостроек Старой Москвы

По итогам года количество экспонируемых лотов в проектах элитного класса практически не изменилось (1,39 тыс. лотов, +1%). В новостройках делюкс-класса предлагалось 0,63 тыс. лотов, что на 8% больше, чем в декабре 2024 года. Такие данные «Стройгазете» предоставили в компании «Метриум».

Динамика объема предложения на первичном рынке высокобюджетных новостроек по кварталам, шт.

Элитный класс

Источник: Метриум

Делюкс-класс

Источник: Метриум

В 2025 году на рынок было выведено 7 новых проектов, что уступает результату 2024 года, когда стартовало 11 проектов.
Максимальный объем предложения реализуется в районе Замоскворечье (364 лота). В Тверском районе отмечается максимальная средневзвешенная цена кв. м (3,3 млн рублей).

Директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова отметила, что сегодня на рынке элитных и делюкс-новостроек столицы наблюдается дефицит предложения на финальной стадии строительства. «Доля подобных квартир в структуре экспозиции составляет менее 20%. При этом именно такие лоты отличаются максимальной привлекательностью для состоятельных покупателей. Клиенты получают возможность объективно оценить уровень реализации проекта и не откладывать заселение. А квадратный метр в престижных локациях дорожает даже после ввода домов в эксплуатацию», — сказала она.

Екатерина Борисова посоветовала обратить особое внимание стоит на комплексы в районах с плотной исторической застройкой, например, в Замоскворечье. В перспективе здесь не ожидается стартов большого числа новых проектов, что дополнительно повышает ликвидность объектов, которые уже находятся на завершающих стадиях строительства.

Структура предложения квартир и апартаментов высокобюджетных новостроек сегмента г. Москвы по округам, количество лотов и средневзвешенная цена кв. м

Источник: Метриум

Как в элитном, так и делюкс-классах наблюдается смещение структуры предложения в сторону более поздних стадий строительной готовности. Это связано со снижением темпов вывода новых проектов: доля лотов на ранних этапах строительства сокращается, в то время как доля объектов на завершающих стадиях увеличивается.

Структура предложения высокобюджетных новостроек по стадии строительной готовности, количество лотов

Элитный класс

Источник: Метриум

Делюкс-класс

Источник: Метриум

В распределении по типу отделки как в элитном (10,4%, -5,8 п.п.), так и в делюкс-классах (24,8%, -4,5 п.п.) отмечается сокращение доли предложения с чистовой отделкой. При этом в обоих сегментах основная доля предложения приходится на квартиры без отделки.

Структура предложения высокобюджетных новостроек по типу отделки, количество лотов

Элитный класс

Источник: Метриум

Делюкс-класс

Источник: Метриум

Если в декабре 2024 года предлагалось 16% высокобюджетных новостроек в бюджете до 100 млн руб., то к концу 2025 года доля квартир и апартаментов в данном ценовом диапазоне сократилась на 7 п.п. и составила 9%. Доля предложений от 300 млн и выше за год выросла на 8 п.п. и достигла 40%.

Средневзвешенная цена кв. метра в высокобюджетных проектах к концу декабря 2025 года составила 2,40 млн рублей (+1% за квартал, +12% за год). В новостройках класса делюкс цена кв. метра достигла 3,18 млн рублей. (+1% за квартал, +14% за год), в элитных – 1,96 млн рублей (+2% за квартал, +8% за год).

Средневзвешенная цена предложения высокобюджетных новостроек по кварталам, руб. за кв. м

Источник: Метриум

В 2025 году девелоперы высокобюджетной недвижимости реализовали по ДДУ 103,4 тыс. кв. м недвижимости (-15% за год), из них 81,4 тыс. кв. м элитного класса (-16%) и 22,1 тыс. кв. м – делюкс-класса (-13%). В IV квартале 2025 года по ДДУ было реализовано 26,3 тыс. кв. м недвижимости (+17% за квартал, -39% за год).

Объем сделок по ДДУ на первичном рынке высокобюджетных новостроек по кварталам, кол-во лотов

Источник: Метриум

В 2025 году максимальный объем сделок сосредоточен в Хамовниках (32%, -1 п.п. за год). В округе по продажам лидирует проект Luzhniki Collection (15,5 тыс. кв. м). На втором и третьем месте располагаются Дорогомилово (21%, без изменений) и Замоскворечье (17%, +5 п.п.). В целом, на фоне поляризации спроса, долевое соотношение спроса по районам сильно зависит от конкретных проектов.

Распределение сделок по ДДУ (в кв. м) в 2025 году на первичном рынке недвижимости высокобюджетных новостроек по районам

Источник: Метриум

Основные тенденции

«В 2025 году рынок высокобюджетных новостроек скорректировался относительно высоких показателей предыдущего года, – отметила Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Объем спроса, измеряемый по площади в ДДУ, составил 103,4 тыс. кв. метра, что на 15% ниже уровня 2024 года. Важно отметить, что статистика сделок по ДДУ не включает сделки по сданным корпусам, которые проходят по договорам купли-продажи (ДКП). Следовательно, из-за роста доли сданных корпусов фактический первичный спрос выше данных ДДУ, а его снижение по сравнению с прошлым годом меньше заявленных 15%. В 2025 году спрос во многом поддерживался действиями клиентов, которые в условиях экономической неопределенности и высокой ключевой ставки предпочли зафиксировать прибыль и перевести капитал в недвижимость».

По словам эксперта. одновременно на рынок воздействовали и сдерживающие факторы. Во-первых, ужесточение регуляторного контроля над крупными сделками сузило круг потенциальных покупателей. Во-вторых, общее замедление экономики привело к снижению прибыльности бизнеса, что сократило объем свободных средств у потенциальных покупателей. Стоит отметить полярную структуру спроса. Рынок сконцентрировался вокруг ограниченного числа проектов: на трех лидеров пришлось 36% всей проданной за год площади.

«Ожидается, что в 2026 году тренд на использование недвижимости в качестве инструмента сохранения капитала сохранится. Однако пик подобных «защитных» инвестиций мог быть пройден уже в 2025 году», — резюмировала Анна Раджабова.