Как изменятся законы о недвижимости и ЖКХ в 2026 году

Рассказываем о ключевых изменениях, которые ждут собственников и арендаторов жилья в новом году

В 2026 году вступает в силу множество законов и других нормативных актов, которые изменят жизнь россиян. Они касаются оплаты коммунальных услуг, правил работы управляющих компаний, газового обслуживания, назначения участков, маткапитала, аренды госземель, ипотеки, налогов и даже названий жилых комплексов.

Рассказываем, как будут работать нововведения.

Тарифы ЖКХ

С 1 января 2026 года будут установлены новые индексы размера платы за коммунальные услуги. «Размер повышения тарифов будет зависеть, в частности, от решения региональных властей. Средний показатель роста по стране составляет 1,7%. Увеличение индекса обусловлено в том числе ростом ставки налога на добавленную стоимость с 20до 22% для организаций»,— пояснила адвокат в сфере защиты бизнеса, председатель Московской коллегии адвокатов «Шидловская и Партнеры» Галина Шидловская.

Кроме того, с 1 марта 2026 года общий срок оплаты коммунальных услуг увеличивается: вместо 10-го числа месяца платить можно будет до 15-го, отметил судебный юрист, эксперт по безопасности электронных сделок и сделок с недвижимостью Илья Васильчук. Он пояснил, что изменение направлено на обеспечение своевременной оплаты услуг ЖКХ— как правило, к середине месяца россияне получают зарплату и имеют возможность оплатить коммуналку без начисления пеней.

Другое нововведение касается Москвы. С 1 января 2026 года в столице вырастет размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (управление домом, текущий ремонт). Индексация тарифов на содержание общего имущества предусмотрена на уровне 15% для большинства категорий домов в Старой Москве.

Договоры на газовое обслуживание

До конца 2026 года собственники газифицированных квартир должны будут перезаключить договоры на обслуживание газового оборудования. «С 1 марта техобслуживание газового оборудования смогут выполнять не только поставщики газа, но и другие компании— при условии, что они соответствуют новым требованиям, которые утвердит правительство»,— рассказал управляющий партнер юридической компании «Энсо» Алексей Головченко.

Цена также станет регулируемой: сначала утвердят федеральные принципы формирования стоимости, затем регионы рассчитают свои тарифы, уточнил Головченко. По его словам, договор можно будет заключить электронно.

Новая отчетность управляющих компаний

С 1 марта 2026 года вступает в силу приказ Минстроя, согласно которому управляющие организации, товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы обязаны предоставлять собственникам помещений и размещать в Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) ежегодный отчет о своей деятельности. По словам Алексея Головченко, среди сведений, которые нужно будет указывать в отчете:

• данные о лице, управляющем многоквартирным домом;
• адрес и общая площадь жилых и нежилых помещений;
• перечень и стоимость выполненных работ и оказанных услуг по содержанию общего имущества и его текущему ремонту;
• сумма остатка или перерасхода средств, предназначенных для финансирования текущего ремонта;
• стоимость услуг по управлению домом без их перечисления;
• сведения о претензионно-исковой работе— сколько взыскано долгов за ЖКУ, направлено претензий, исковых заявлений и запросов на судебный приказ;
• сумма начислений за управление, содержание и текущий ремонт и за дополнительные услуги, оказываемые на основании решений собраний собственников;
• информация о поступивших оплатах.

Сведения о задолженностях, домах и начислениях должны быть своевременно внесены в государственную систему ЖКХ, а данные о исполнительных производствах— обновляться приставами, резюмировал управляющий партнер юридической компании «Энсо».

Лицензии УК

С 1 сентября 2026 года также меняются правила лицензирования управляющих организаций. Согласно нововведению, срок выдачи лицензии или отказа в выдаче лицензии сокращается в три раза— с 30 до 10 дней. Одновременно документом вводятся новые требования к самим УК.

«Согласно нововведению, полномочия по выдаче лицензий переходят от лицензионных комиссий к органам Госжилнадзора. Это позволит унифицировать процедуру на всей территории страны. Также вводятся новые обязательные требования к персоналу и оснащению. Должностное лицо компании (как правило, генеральный директор) обязано иметь квалификационный аттестат, внесенный в федеральный реестр. В штате управляющей организации обязательно должны присутствовать инженер с профильным образованием и подтвержденным опытом работы, а также бухгалтер с соответствующим образованием и опытом»,— говорит управляющий партнер «Энсо»

Для УК также необходимо наличие стационарного офиса, оборудованного для приема граждан и обработки документов, а также организация работы аварийно-диспетчерской службы, подчеркнул Илья Васильчук. По его словам, ведение новых правил направлено на повышение стандартов в сфере управления жилой недвижимостью.

Биометрия в сделках с недвижимостью

С июля 2026 года заработает закон о регистрации недвижимости при помощи биометрии. «Механизм выглядит следующим образом: стороны заключают договор об отчуждении объекта недвижимости, подписывают его усиленной квалифицированной электронной подписью, а также проходят идентификацию с использованием биометрических персональных данных (например, отпечатков пальцев). Это позволит гражданам и организациям совершать сделки удаленно и обеспечит удобство взаимодействия сторон договора в случае, если лица находятся в разных регионах»,— объяснила Галина Шидловская.

Отмена моратория для застройщиков

С 1 января 2026 года перестанет действовать мораторий на штрафы и неустойки для застройщиков. «Теперь за задержку ввода жилья они будут финансово отвечать перед дольщиками. Мораторий впервые был введен в пандемию для поддержки строительной отрасли и потом неоднократно возобновлялся и продлевался. В тоже время обсуждается возможное продление моратория на начисление штрафов и пеней, касающихся качества отделки квартир»,— рассказал Головченко.

Апелляционные комиссии при Росреестре

С 1 января 2026 года появится возможность обжаловать решения о приостановке государственной регистрации прав на недвижимость в специальных апелляционных комиссиях Росреестра. Ранее досудебный порядок обжалования действовал только в отношении решений о приостановлении кадастрового учета.

«Для этих целей будут работать центральная, межрегиональные и региональные апелляционные комиссии, которые станут рассматривать заявления об обжаловании. Данные изменения очень важны для рынка недвижимости. Ведь не секрет что когда государственные регистраторы ошибаются в принятии решений, эти решения крайне редко обжалуются в судебном порядке (из-за стоимости и длительного времени обжалования) и это создает противоречивую правоприменительную практику в разных регионах страны. Система апелляционных комиссий поможет решить эту проблему»,— рассказал судебный юрист Илья Васильчук.

Порядок обжалования, по его словам, будет следующий:

• заявления можно подавать в течение 15 рабочих дней с даты принятия решения о приостановлении;
• подать заявление можно в бумажной форме (лично или по почте) либо в электронной форме через Единый портал госуслуг или сервис «Личный кабинет кадастрового инженера» на сайте Росреестра;
• заседания комиссий могут проводиться очно или дистанционно. На них могут присутствовать заявители, государственные регистраторы, принявшие обжалуемые решения, и иные заинтересованные лица;
• решение по заявлению должно быть принято не более чем за 15 рабочих дней со дня его регистрации. Оно принимается путем открытого голосования большинством голосов членов комиссии.

Новые правила определения ВРИ

С 1 марта 2026 года в России вступают в силу обновленные правила определения видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков. Этот закон внес поправки в Земельный кодекс, выделив регулирование видов разрешенного использования в отдельную главу.

Среди нововведений закона:

• вводится порядок изменения вида использования участков— кто и при каких условиях может это сделать;
• устанавливаются случаи, когда использование возможно независимо от установленного вида, например для размещения некапитальных объектов и геодезических пунктов;
• разрешенное использование для линейных объектов теперь может определяться документацией по планировке территории. Это упростит их строительство и подключение к сетям.

«Теперь появятся четкие критерии и классификации, это важно для тех, кто планирует строительство или изменение целевого назначения своей земли. Необходимо будет соблюдать новые нормы, чтобы избежать административной ответственности»,— уточнил Васильчук.

Налоговые льготы при продаже жилья

С 1 января будут внесены изменения в порядок применения налоговых льгот по НДФЛ при продаже жилья. «До вступления закона в силу налогоплательщики могли претендовать на освобождение от налогообложения доходов от продажи жилья, если оно было в их собственности более пяти лет либо более трех лет, если такое жилье было получено, например, в порядке наследования или при приватизации. Теперь для применения льготы срок владения недвижимостью должен быть непрерывным»,— уточнил Головченко. Непрерывным является владение недвижимостью, которое не прерывалось ни на день. Например, если родители выделили в квартире долю ребенку, то срок владения обнуляется. Новый срок владения для всех считается с даты регистрации долей.

При этом расширены налоговые льготы для многодетных семей при продаже жилья. Семьи, в которых двое и более детей, не платят НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения, если соблюдены некоторые условия. С 1 января 2026 года в эти условия внесут поправки. Теперь льготу будут применять независимо от возраста детей, если они признаны недееспособными. Учитываются дети, которые на момент сделки еще не родились: семью освободят от уплаты НДФЛ, если второй и последующий ребенок родились после продажи квартиры, но не позднее 30 апреля 2026 года.

Семейная ипотека

С 1 февраля 2026 года россиянам запретят оформлять два льготных кредита по программе «Семейная ипотека» на одну семью. Теперь супруги будут обязательно выступать созаемщиками. При этом у них сохраняется возможность привлечь третьих лиц, если дохода не хватает для получения кредита по программе.

Аренда госземель

С 1 января вступает в силу закон, согласно которому арендную плату за государственную землю будут рассчитывать по кадастровой стоимости участков.

«Исключение составят случаи, предусмотренные федеральным законодательством. Например, новые правила не будут применять к землям, переданным в аренду в ходе аукциона, а также к участкам, на которых расположены объекты культурного наследия, приватизированные путем продажи на конкурсе. Обратной силы закон иметь не будет, то есть новый порядок расчета арендной платы будут применять только к договорам, заключенным после вступления документа в силу»,— пояснил Васильчук.

Маткапитал

С 1 февраля 2026 году материнский капитал увеличится на 6,8%. После повышения суммы составят:

• на первого ребенка (рожденного или усыновленного с 1 января 2020 года)— 737 ,2 тыс. руб. вместо 690,2 тыс. руб.;
• доплата за второго ребенка— 236,9 тыс. руб. вместо 221,8 тыс. руб.;
• на второго ребенка (рожденного или усыновленного с 1 января 2020 года), а также на третьего и последующих, если права на капитал ранее не было— 974,1 тыс. руб. вместо 912,1 тыс. руб.;
• для семей, где двое детей появились в 2007–2019 годах, и для тех, у кого трое и более детей при отсутствии права на маткапитал ранее— 737,2 тыс. руб. вместо 690,2 тыс. руб.

Налогообложение недвижимости

С 1 января 2026 года налоговые вычеты при налогообложении недвижимости распространят на семьи с тремя детьми до достижения старшим ребенком возраста 18 лет (или 23 лет, если ребенок учится на очном отделении образовательного учреждения). Кроме того, будет снижена налоговая ставка для собственников дорогих объектов незавершенного строительства, например квартир в элитных новостройках. При кадастровой стоимости объекта более 300 млн руб. вместо ставки 2,5% будет применяться пониженная ставка.

Рост НДС

С января 2026 года увеличивается ставка налога на добавленную стоимость (НДС) на 2 п.п— с нынешних 20до 22%. Нововведение окажет влияние на рынок жилой и коммерческой недвижимости.

Увеличение налогового бремени в совокупности с высокой ключевой ставкой будут оказывать многокомпонентное и неравномерное влияние на разные секторы рынка коммерческой недвижимости и приведут к сокращению инвестиций со стороны частного сектора, что отрицательно отразится на росте экономики в 2026-м и последующих годах, считает финансовый директор Accent Capital Екатерина Набойчеко. Как следствие, по ее словам, это приведет к снижению объемов нового строительства и сделок купли-продажи на рынке.

«Вероятнее всего, первыми эффект на себе ощутит торговая недвижимость, особенно непрофессиональные ТЦ, поскольку в период адаптации именно она получит наибольшее сопротивление к индексации ставок аренды, прежде чем предприятия торговли переложат возросшую нагрузку на потребителей»,— отметила Набойчеко. Также значительные расходы на закупку строительных материалов, оплату работ субподрядчиков и аренду оборудования, которые подлежат обложению НДС, несут застройщики жилья, уточнила директор Accent Capital. Таким образом, нововведение отразится на себестоимости стройки и в итоге на конечном покупателе.

Сорняки

С 1 марта 2026 года вступает закон, согласно которому владельцы любых земельных участков будут обязаны бороться с борщевиком Сосновского и другими сорными, чужеродными растениями, которые наносят ущерб окружающей среде.

«Сегодня защита земель от произрастания сорных растений регулируется лишь в части сельскохозяйственных земель, а земель других категорий не касается. Нововведение устраняет этот пробел. Список опасных видов инвазивных растений в каждом регионе может быть свой, он будет устанавливаться нормативным правовым актом субъекта»,— уточнила председатель Московской коллегии адвокатов «Шидловская и Партнеры».

Названия ЖК

С 1 марта 2026 года заработает закон о защите русского языка в публичном пространстве. Нововведение коснется названий жилых комплексов и поселков. «В рекламе они должны указываться только на кириллице, а вся информация на указателях и вывесках— на русском языке. При этом уже существующие комплексы переименовывать, согласно нововведению, не нужно»,— резюмировал Алексей Головченко.

Изъятие сельхозземель для добычи ископаемых

С 1 марта 2026 года заработает закон, согласно которому перевод сельскохозяйственных земель в другие категории будет допустим только с согласия Минсельхоза.

По действующему законодательству, перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию для добычи общераспространенных полезных ископаемых допустим, если есть проект рекультивации. Кроме того, допускается изъятие земель для муниципальных и государственных нужд. К общераспространенным полезным ископаемым относятся торф, мел, известняк, глина, песок, щебень и сланцы. Принятый закон запрещает переводить сельскохозяйственные земли в другую категорию по одному только решению местных властей.